Veröffentlicht am 10. Januar 2025
Fragen und Antworten zum Pachtrecht
In unseren FAQ zum Pachtrecht finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen. Wir haben die wichtigsten Informationen übersichtlich zusammengestellt, um Ihnen schnell weiterhelfen zu können. Sollte Ihre Frage nicht dabei sein, zögern Sie nicht, Ihren zuständigen Kanton zu kontaktieren.
Die Erstpachtdauer für landwirtschaftliche Gewerbe beträgt von Gesetzes wegen mindestens neun Jahre.
Für die Pacht von landwirtschaftlichen Grundstücken ist im LPG eine Erstpachtdauer von mindestens sechs Jahren vorgeschrieben (LPG, Art. 7). Bei unveränderter Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlängert sich der Vertrag jeweils um weitere sechs Jahre, sowohl für landwirtschaftliche Gewerbe wie auch für landwirtschaftliche Grundstücke (LPG, Art. 8). Eine kürzere Pachtdauer ist bewilligungspflichtig (LPG, Art. 7, Abs. 3). Die Bewilligung für eine verkürzte Pachtdauer kann erteilt werden, wenn persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse einer Partei oder andere sachliche Gründe es rechtfertigen.
Wer von einem landwirtschaftlichen Gewerbe einzelne Grundstücke oder Teile von einzelnen Grundstücken verpachtet, bedarf dazu einer Bewilligung. Von dieser Bewilligungspflicht ausgenommen sind der Verpächter oder die Verpächterin, welche nicht mehr als 10 Prozent der ursprünglichen Nutzfläche ihres Gewerbes verpachten und wenn dieser Pachtgegenstand keine Gebäude umfasst (LPG, Art. 30). Wenn ein Verpächter oder eine Verpächterin ein Gewerbe einem Hofnachfolgenden verpachtet, dabei aber einzelne Gebäude oder Gebäudeteile weiterhin selber nutzt (z.B. die Betriebsleiterwohnung und/oder einzelne Räume in den Ökonomiegebäuden), entspricht dies einer parzellenweisen Verpachtung, welche bewilligungspflichtig ist.
Die Bewilligung zur parzellenweisen Verpachtung kann in folgenden Fällen erteilt werden:
- Das landwirtschaftliche Gewerbe ist nicht mehr erhaltungswürdig,
- das landwirtschaftliche Gewerbe liegt ganz oder überwiegend in einer Bauzone nach Art. 15 des Raumplanungsgesetzes,
- das Gewerbe soll nur vorübergehend parzellenweise verpachtet und später wieder als Ganzes bewirtschaftet werden,
- persönliche Gründe des bisherigen Bewirtschafters beziehungsweise der bisherigen Bewirtschafterin (wie schwere Krankheit oder vorgerücktes Alter).
Ferner kann eine Bewilligung zur parzellenweisen Verpachtung auch erteilt werden, wenn alle nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
- wenn die parzellenweise Verpachtung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern,
- wenn keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandtschaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (BGBB, Art. 11, Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
- wenn der oder die Ehepartnerin, der/die das Gewerbe zusammen mit der Eigentümerschaft bewirtschaftet hat, der parzellenweisen Verpachtung zustimmt.
Der Pachtzins für landwirtschaftliche Gewerbe ist bewilligungspflichtig. Er darf das zulässige Mass nicht überschreiten, der Verpächter oder die Verpächterin eines landwirtschaftlichen Gewerbes muss den Pachtzins innerhalb von drei Monaten seit dem Pachtantritt oder der mit dem Pächter / der Pächterin vereinbarten Anpassung bewilligen lassen.
Der bewilligungsfähige Pachtzins richtet sich nach den Bestimmungen der Verordnung über die Bemessung des landwirtschaftlichen Pachtzinses vom 11. Februar 1987 (Pachtzinsverordnung, PZV). Er setzt sich zusammen aus der Verzinsung des Ertragswertes des Gewerbes (samt Gebäuden und Dauerkulturen) sowie aus der Abgeltung der Verpächterlasten (LPG, Art. 36 ff). Zuständig für die Bewilligungen sind die kantonalen Fachstellen.
Die Kündigung eines Pachtvertrages ist nur gültig, wenn sie schriftlich erfolgt. Die Kündigungsfrist beträgt ein Jahr. Ist nichts anderes vereinbart, kann nur auf den ortsüblichen Frühjahrs- oder Herbsttermin gekündigt werden. Die Kündigung eines Pachtvertrages ist nur gültig, wenn sie schriftlich erfolgt (LPG, Art. 16).
Übergibt der Inhaber oder die Inhaberin ein landwirtschaftliches Gewerbe, das teilweise im Eigentum und teilweise gepachtet ist, einer anderen Person zur Betriebsführung, so kann die übernehmende Person des Gewerbes dem Verpächter oder der Verpächterin eines Zupachtgrundstücks schriftlich erklären, dass er oder sie dieses Grundstück pachtweise weiterbewirtschaften möchte.
Lehnt der Verpächter oder die Verpächterin nicht innert dreier Monate seit Empfang der Erklärung die übernehmende Person als Pächter oder Pächterin ab, oder wird innert derselben Frist nicht der Abschluss eines neuen Pachtvertrages mit der übernehmenden Person verlangt, so tritt dieser in den laufenden Pachtvertrag ein (LPG, Art. 19).
Kündigt eine Partei den Pachtvertrag, so kann die andere Partei innert dreier Monate seit Empfang der Kündigung beim Richter oder Richterin am Ort des Pachtgegenstandes auf Erstreckung der Pacht klagen. Läuft ein auf bestimmte Zeit abgeschlossener Pachtvertrag aus und kommt kein neuer Vertrag zustande, so kann jede Partei spätestens neun Monate vor Ablauf der Pacht beim Richter oder der Richterin auf Erstreckung der Pacht klagen. Der Richter oder die Richterin erstreckt die Pacht, wenn dies für die beklagte Person zumutbar ist. Hat die verpächtende Person gekündigt, so muss er oder sie nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn oder sie unzumutbar oder aus anderen Gründen nicht gerechtfertigt ist. Der Richter oder die Richterin erstreckt die Pacht um drei bis sechs Jahre. Der Richter oder die Richterin würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer (LPG, Art. 26 ff).
Die kurzfristige Nutzung durch Dritte, zum Beispiel für den Anbau einer Zweitkultur im Herbst, ist zulässig und untersteht nicht dem Pachtrecht. Es braucht dafür keine Bewilligung. Ebenfalls kein Pachtverhältnis entsteht beim Flächenabtausch gemäss Art. 23 der Direktzahlungsverordnung zur überbetrieblichen Zusammenarbeit. In beiden Fällen braucht es keine Zustimmung vom Verpächter oder der Verpächterin, falls es sich um Pachtland handelt. Trotzdem ist zu empfehlen, den Verpächter oder die Verpächterin zu informieren.