Publié le 10 janvier 2025
Questions et réponses sur le bail à ferme agricole
Vous trouverez des réponses aux questions les plus fréquentes dans notre FAQ sur le bail à ferme agricole. Nous avons structuré les principales informations de façon claire afin que vous puissiez trouver rapidement les réponses dont vous avez besoin. Si votre question ne figure pas dans la liste, n’hésitez pas à contacter votre canton.
La durée légale du premier bail pour les entreprises agricoles est d’au moins neuf ans.
Pour le fermage d’immeubles agricoles, la LBFA prescrit une durée de premier bail d’au moins six ans (LBFA, art. 7). En cas de reconduction du bail sans changement, le contrat est prolongé pour une nouvelle période de six ans, tant pour les entreprises agricoles que pour les immeubles agricoles (LBFA, art. 8). Une durée de bail plus courte est soumise à autorisation (LBFA, art. 7, al. 3). L’autorisation de réduire la durée du bail peut être accordée si la situation personnelle ou économique d’une partie ou d’autres raisons objectives le justifient.
Nul ne peut, sans autorisation, distraire d’une entreprise agricole des immeubles ou des parties d’immeubles en vue de leur affermage. L’autorisation n’est pas nécessaire lorsque la surface totale affermée est inférieure à 10 % de la surface initiale utile et que la chose affermée ne comprend aucun bâtiment (LBFA, art. 30). Lorsqu’un bailleur afferme son entreprise à un successeur, tout en continuant à utiliser lui-même certains bâtiments ou certaines parties de bâtiments (le logement du chef d’exploitation ou des pièces dans les bâtiments d’exploitation, p. ex.), on a affaire à un affermage par parcelles, qui est soumis à autorisation.
L’autorisation de l’affermage par parcelles peut être accordée dans les cas suivants :
- le maintien de l’entreprise agricole ne se justifie plus ;
- l’entreprise agricole est située, entièrement ou en majeure partie, dans une zone à bâtir au sens de l’art. 15 de la loi sur l’aménagement du territoire ;
- l’entreprise n’est affermée par parcelles que temporairement et sera, plus tard, reconstituée comme unité économique ;
- le bailleur n’est plus en mesure d’exploiter lui-même tout le domaine pour des raisons personnelles, telles qu’une maladie grave ou un âge avancé.
En outre, une autorisation d’affermage par parcelles peut également être accordée lorsque toutes les conditions suivantes sont remplies :
- l’affermage par parcelles sert principalement à améliorer les structures d’autres entreprises agricoles ;
- aucun parent titulaire d’un droit de préemption ou d’un droit à l’attribution n’entend reprendre l’entreprise pour l’exploiter à titre personnel et aucune autre personne qui pourrait demander l’attribution dans le partage successoral (LDFR, art. 11, al. 2) ne veut reprendre l’entreprise en entier pour l’affermer, et
- le conjoint ou le partenaire enregistré qui a exploité l’entreprise avec le propriétaire approuve l’affermage par parcelles.
Le fermage d’une entreprise agricole est soumis à autorisation. Il ne doit pas dépasser la mesure licite. Le bailleur d’une entreprise agricole doit faire approuver le fermage dans un délai de trois mois à compter de l’entrée en vigueur du bail ou de l’adaptation convenue avec le fermier.
Le fermage soumis à autorisation est régi par les dispositions de l’ordonnance du 11 février 1987 concernant le calcul des fermages agricoles (ordonnance sur les fermages, OFB). Il se compose des intérêts sur la valeur de rendement de l’entreprise (y compris les bâtiments et les cultures pérennes) et de l’indemnisation des charges du bailleur (LBFA, art. 36 ss). Les services cantonaux spécialisés octroient les autorisations.
La résiliation d’un bail à ferme ne vaut qu’en la forme écrite (LBFA, art. 16). Le délai de résiliation est d’un an. À défaut de convention contraire, le congé ne peut être donné que pour le terme de printemps ou d’automne admis par l’usage local.
Lorsque l’exploitant d’une entreprise agricole, constituée en partie de terres en propriété et en partie de terres affermées, en remet l’exploitation à une autre personne, celle-ci peut déclarer par écrit au bailleur qu’elle entend reprendre le bail d’une parcelle déterminée.
Si le bailleur ne refuse pas, dans les trois mois à compter de la réception de la déclaration, la transmission du bail au reprenant ou qu’il ne demande pas, dans le même délai, la conclusion d’un nouveau contrat avec le reprenant, celui-ci reprend le bail en cours (LBFA, art. 19).
Lorsqu’une partie au bail donne congé à l’autre, celle-ci peut, dans les trois mois qui suivent la réception du congé, intenter action en prolongation du bail devant le juge du lieu de la chose affermée. Si le contrat conclu pour une durée déterminée arrive à échéance et si aucun nouveau contrat n’est conclu, chacune des parties peut intenter action en prolongation du bail au plus tard neuf mois avant l’échéance de celui-ci. Le juge étend le bail s’il estime que c’est raisonnable pour la personne qui conteste la résiliation. Si la résiliation est le fait du bailleur, celui-ci doit établir que la prolongation du bail ne peut raisonnablement lui être imposée, ou que, pour d’autres motifs, elle n’est pas justifiée. Le juge prolonge le bail de trois à six ans. Il apprécie les situations personnelles et tient compte notamment de la nature de la chose affermée et d’une éventuelle réduction de la durée du bail (LBFA, art. 26 ss).
L’utilisation à court terme par des tiers, par exemple pour une deuxième culture en automne, est permise et n’est pas soumise au droit du bail à ferme agricole ; elle ne requiert aucune autorisation. Il ne naît pas non plus de bail en cas d’échange de surfaces selon l’art. 23 de l’ordonnance sur les paiements directs en vue d’une collaboration entre exploitations. Dans les deux cas, il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord du bailleur s’il s’agit de terres affermées. Il est néanmoins recommandé de l’informer.