Vous trouverez dans notre FAQ des réponses aux questions les plus fréquentes sur le droit foncier et sur la révision partielle de la LDFR. Nous avons structuré les principales informations de façon claire afin que vous puissiez trouver rapidement les réponses dont vous avez besoin. Si votre question ne figure pas dans la liste ou s’il vous faut des éclaircissements supplémentaires, n’hésitez pas à contacter votre canton.
Révision partielle du droit foncier rural
Avec la révision partielle de la loi, le Conseil fédéral entend consolider le principe de l’exploitation à titre personnel, la position des époux dans l’exploitation agricole ainsi que l’esprit d’entreprise. La révision partielle vise à actualiser la LDFR, 30 ans après son entrée en vigueur, et à l’adapter pour les générations futures.
Une coopérative doit toujours être constituée d’au moins sept membres. Si cette condition n’est plus remplie, elle perd son existence matérielle et ne peut pas être rétablie par une décision du tribunal. Le principe de la coopérative garantit que tous les membres disposent des mêmes droits et obligations. Dans ce cas, la coopérative peinera à prouver de manière objective que trois quarts de ses membres exploitent personnellement l’immeuble agricole. Certaines formes juridiques de personnes morales, telles que la Sàrl, sont adaptées à l’exploitation communautaire d’une entreprise agricole.
Conformément au droit suisse, les fondations sont des patrimoines indépendants affectés à un but déterminé et ne disposent donc pas des personnes physiques nécessaires à une exploitation à titre personnel.
À partir d’un quota de deux tiers, les minorités dans une SA ou une Sàrl ne disposent plus que d’un droit de codécision. Elles ne peuvent s’opposer à aucune décision importante de la majorité. Elles peuvent cependant fournir, outre la participation au financement, d’autres services précieux pour le soutien des entrepreneurs (p. ex. administration, commercialisation, etc.). De plus, les entreprises familiales doivent également assurer la transmission de l’exploitation. Un quota trop élevé leur compliquerait inutilement la tâche et contredirait l’objectif de renforcement de l’esprit d’entreprise (financement).
Ce qui change par rapport au droit actuel, c’est que le transfert de propriété d’actions et de parts sociales entre associés est soumis à une autorisation. L’examen par les autorités cantonales n’a lieu qu’au moment de la demande d’autorisation. Comme auparavant, aucun contrôle permanent par les cantons n’est prévu.
Non. Le régime de l’autorisation n’empêche ni les projets, ni l’achat de terrains de remplacement par les pouvoirs publics. Une autorisation doit être délivrée si les conditions sont remplies. L’autorisation place l’acquisition de terrains de remplacement sous le contrôle du canton, afin que le prix autorisé soit respecté (LDFR, art. 66). Ce contrôle s’explique également par l’utilisation parcimonieuse des deniers publics. Les autorités chargées de l’autorisation peuvent en outre contrôler que les terrains acquis ont été attribués en temps utile à un agriculteur exploitant à titre personnel.
Les projets de protection contre les crues, de centrales à pompage-turbinage ou de bassins d’accumulation durent plusieurs années, si bien que le temps d’attente d’environ 30 jours pour obtenir l’autorisation est négligeable. Les charges administratives sont assumées par les autorités et non par les entrepreneurs.
De même que l’exploitant à titre personnel doit, lors de l’achat de terrains agricoles, démontrer de manière crédible qu’il les exploitera lui-même et qu’il est apte à le faire, l’acheteur de surfaces protégées devra à l’avenir également démontrer de manière crédible que l’acquisition lui permettra de mieux protéger ces surfaces. Les organisations de protection de la nature sont prédestinées à cette tâche et peuvent, grâce à leurs activités passées, démontrer sans problème qu’elles sont en mesure de mieux garantir la protection des surfaces acquises, y compris à long terme, grâce aux objectifs qu’elles se sont fixés et aux prestations qu’elles fournissent.
Dispositions générales
But, champ d’application et termes de la LDFR
L’entreprise agricole est une unité constituée de terres, de bâtiments d’exploitation et de logements servant à la production agricole. Dans le cadre d’une exploitation selon les usages du pays, il doit en résulter un volume de travail minimal d’une unité de main-d’œuvre standard (UMOS). Lorsqu’une entreprise agricole est affermée par parcelles pendant plus de six ans, elle perd son statut d’entreprise.
Toute personne ayant un intérêt digne de protection (propriétaire, héritier, fermier) peut demander aux offices cantonaux de l’agriculture de statuer sur la question de savoir s’il s’agit ou non d’une entreprise agricole.
Si une exploitation nécessite plus d’une unité de main-d’œuvre standard (1 UMOS) et est digne d’être maintenue, elle est considérée comme une entreprise agricole. Ce statut a pour conséquence que l’entreprise ne peut en principe ni être partagée ni être affermée (louée) par parcelles.
Exploitation à titre personnel et valeur de rendement
L’exploitation du sol pour le propre compte de l’exploitant (exploitation à titre personnel) est un élément central de la LDFR. Celles et ceux qui travaillent le sol et qui en dépendent doivent avoir la priorité pour l’achat des terrains. Lors du partage successoral, les entreprises agricoles doivent pouvoir être reprises au sein de la famille et estimées à une valeur économiquement supportable (appelée valeur de rendement agricole).
La valeur de rendement est réévaluée soit d’office, soit sur demande, par une personne compétente pour estimer les biens immobiliers. Sur la base de la proposition de ce spécialiste, les offices de l’agriculture notifient une décision juridiquement contraignante concernant la valeur de rendement.
L’acquisition de terres agricoles est réservée aux personnes qui les exploitent à titre personnel (LDFR, art. 63). Pour les activités de loisirs agricoles telles que la détention de chevaux, l’instance cantonale compétente examine au cas par cas si l’acquisition peut être autorisée.
Transmission de l’exploitation, partage successoral et droit au gain
La LDFR règle la manière dont les entreprises et les immeubles agricoles peuvent être repris au sein de la famille par la génération suivante.
Droits d’emption et de préemption
Les droits d’emption, de rachat et de préemption protègent les membres de la famille qui sont exploitants à titre personnel, ainsi que les fermiers.
Restriction de droit public et régime de l’autorisation
Afin de limiter la spéculation et de mieux protéger les exploitants à titre personnel, l’achat d’immeubles ou d’exploitations agricoles doit être autorisé par le canton.
L’interdiction de morcellement empêche de détacher des parties d’immeubles agricoles inférieures à 25 ares (ou à 15 ares pour les vignes). Les cantons peuvent fixer des surfaces minimales plus élevées.
L’interdiction de partage matériel empêche de vendre séparément des immeubles si ceux-ci font partie d’une entreprise agricole. Un grand nombre d’exceptions permettent de déroger à cette règle stricte, par exemple en cas d’intérêt public prépondérant ou d’amélioration structurelle d’autres entreprises agricoles.
Les immeubles assujettis à la LDFR sont soumis à un prix maximal licite. Les exploitations qui ne sont plus considérées comme des entreprises sont estimées selon le système des immeubles individuels. Les instances cantonales compétentes fixent le prix maximal licite des immeubles et des entreprises agricoles.
Si le prix d’entreprises ou d’immeubles agricoles comparables dans la région concernée est supérieur de plus de 5 % à la moyenne des cinq dernières années, il est considéré comme surfait (trop élevé).
Il n’est possible de vendre qu’à des exploitants à titre personnel. Les exceptions à cette règle sont énumérées à l’art. 64 (LDFR). Il peut y avoir exception, par exemple, lorsque l’acquéreur dispose d’une autorisation entrée en force pour une utilisation non agricole du sol licite en vertu de l’art. 24 de la loi sur l’aménagement du territoire.
Prévention du surendettement
La LDFR vise également à prévenir le surendettement des exploitations. Les garanties hypothécaires ne peuvent être constituées qu’à hauteur de la charge maximale. Des exceptions sont prévues pour maintenir une marge de manœuvre entrepreneuriale.
Règles de procédure
Dans un État de droit, les procédures et les délais sont des éléments importants pour l’application de la loi.
