La loi fédérale sur le bail à ferme agricole (LBFA, SR 221.213.2) contient des dispositions relatives à l’affermage d’immeubles agricoles. Elle tient compte des besoins spécifiques d’une exploitation agricole durable.
Il incombe aux cantons de veiller à l’exécution correcte de la loi sur le bail à ferme agricole.
La loi sur le bail à ferme agricole s’applique au bail à ferme et aux actes juridiques similaires qui ont le même objet que le bail pour :
Dans la mesure où la LBFA n’est pas applicable ou ne contient pas de prescriptions particulières, le code suisse des obligations (CO) s’applique.
La durée du premier bail pour les entreprises agricoles est, de par la loi, d’au moins neuf ans.
Pour le fermage d’immeubles agricoles, la LBFA prescrit une durée de premier bail d’au moins six ans. (art. 7 LBFA).
En cas de reconduction du bail sans changement, le contrat est prolongé pour une nouvelle période de six ans, tant pour les entreprises agricoles que pour les immeubles agricoles (art. 8 LBFA).
Une durée de bail plus courte est soumise à autorisation (art. 7, al. 3, LBFA). L’autorisation de réduire la durée du bail peut être accordée si la situation personnelle ou économique d’une partie ou d’autres raisons objectives le justifient.
Nul ne peut, sans autorisation, distraire d’une entreprise agricole des immeubles ou des parties d’immeubles en vue de leur affermage. L’autorisation n’est pas nécessaire lorsque la surface totale affermée n’atteint pas 10 pour cent de la surface initiale utile et que la chose affermée ne comprend aucun bâtiment (art. 30 LBFA).
Lorsqu’un bailleur afferme son entreprise à un successeur, tout en continuant à utiliser lui-même certains bâtiments ou certaines parties de bâtiments (p. ex. un appartement et/ou des pièces dans les bâtiments d’exploitation), cela correspond à un affermage par parcelles, qui est soumis à autorisation.
L’autorisation de l’affermage par parcelles peut être accordée dans les cas suivants :
En outre, une autorisation d’affermage par parcelles peut également être accordée si les conditions suivantes sont remplies cumulativement :
Le fermage d’une entreprise agricole est soumis à autorisation. Il ne doit pas dépasser la mesure licite. Le bailleur d’une entreprise agricole doit faire approuver le fermage dans un délai de trois mois à compter de l’entrée en vigueur du bail ou de l’adaptation convenue avec le fermier.
Le fermage soumis à autorisation est régi par les dispositions de l’ordonnance du 11 février 1987 concernant le calcul des fermages agricoles (ordonnance sur les fermages, OFB). Il se compose des intérêts sur la valeur de rendement de l’entreprise (y compris les bâtiments et les cultures permanentes) ainsi que de l’indemnisation des charges du bailleur (art. 36 ss LBFA).
Les services cantonaux spécialisés sont compétents pour les autorisations.
La résiliation d’un bail à ferme ne vaut qu’en la forme écrite. Le délai de résiliation est d’un an. À défaut de convention contraire, le congé ne peut être donné que pour le terme de printemps ou d’automne admis par l’usage local. La résiliation d’un bail à ferme ne vaut qu’en la forme écrite (art. 16 LBFA).
Lorsque l’exploitant d’une entreprise agricole, constituée en partie de terres en propriété et en partie de terres affermées, en remet l’exploitation à une autre personne, celle-ci peut déclarer par écrit au bailleur qu’elle entend reprendre le bail d’une parcelle déterminée.
Si le bailleur ne refuse pas, dans les trois mois à compter de la réception de la déclaration, la transmission du bail au reprenant ou qu’il ne demande pas, dans le même délai, la conclusion d’un nouveau contrat avec le reprenant, celui-ci reprend le bail en cours (art. 19 LBFA).
Lorsqu’une partie au bail donne congé à l’autre, celle-ci peut, dans les trois mois qui suivent la réception du congé, intenter action en prolongation du bail devant le juge du lieu de la chose affermée.Si le contrat conclu pour une durée déterminée arrive à échéance et si aucun nouveau contrat n’est conclu, chacune des parties peut intenter action en prolongation du bail au plus tard neuf mois avant l’échéance de celui-ci.
Lorsque la continuation du bail peut raisonnablement être imposée au défendeur, le juge prolonge le bail. Si la résiliation est le fait du bailleur, celui-ci doit établir que la prolongation du bail ne peut raisonnablement lui être imposée, ou que, pour d’autres motifs, elle n’est pas justifiée.
Le juge prolonge le bail de trois à six ans. Il apprécie les situations personnelles et tient compte notamment de la nature de la chose affermée et d’une éventuelle réduction de la durée du bail (art. 26 ss LPG).
L’utilisation à court terme par des tiers, par exemple pour une deuxième culture en automne, est permise et n’est pas soumise au droit du bail à ferme agricole. Aucune autorisation n’est requise pour cela. Il ne naît pas non plus de bail en cas d’échange de surfaces selon l’art. 23 de l’ordonnance sur les paiements directs en vue d’une collaboration interexploitations. Dans les deux cas, il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord du bailleur s’il s’agit de terres affermées. Il est néanmoins recommandé de l’informer.
Dernière modification 21.11.2022
